Налог с продажи квартиры: как рассчитать и задекларировать

Что сделать

1. Определите дату начала владения и применимый минимальный срок.
2. Проверьте специальные освобождения и статус налогового резидента.
3. Сравните цену продажи с кадастровым минимумом по правилам региона.
4. Выберите документальные расходы либо имущественный вычет и рассчитайте базу.
5. При обязанности подайте 3-НДФЛ и уплатите налог в установленный срок.

Подробно

Когда продажа освобождена

Общий минимальный срок — пять лет. Три года применяются, в частности, при наследовании, дарении членом семьи или близким родственником, приватизации, пожизненном содержании с иждивением и при соблюдении условий единственного жилья. Для последнего учитывают состав собственности и специальное правило о приобретении другого жилья незадолго до продажи. Есть отдельное освобождение семей с двумя и более детьми, но оно требует одновременного выполнения условий: само наличие детей недостаточно.

Откуда считать владение

Обычно ориентируются на регистрацию права, однако наследство считают со дня смерти наследодателя. Для квартиры по договору участия в долевом строительстве предусмотрен специальный отсчёт от полной оплаты по установленным правилам. Если доли приобретались в разные даты, было объединение объектов или менялось назначение, нужна отдельная проверка документов. Дата получения выписки ЕГРН сама по себе не является датой приобретения.

Цена и кадастровый минимум

Для продажи недвижимости доход может определяться исходя из кадастровой стоимости на установленную законом дату с коэффициентом. Базовый коэффициент — 0,7, однако регион вправе изменить его в разрешённых пределах, в том числе увеличить до 1. Поэтому нельзя всем читателям по России обещать расчёт только от 70%. Сверьте стоимость, применимый год и закон субъекта. Занижение цены в договоре не отменяет кадастровый минимум.

Расходы, вычет и ставка

Доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на приобретение проданного объекта либо применить имущественный вычет в пределах 1 млн рублей по соответствующим продажам за год. Одновременно вычесть расходы и этот миллион из одного дохода нельзя. Для долевой собственности правила распределения зависят от оформления продажи. Шкала продажи имущества отличается от пятиступенчатой шкалы зарплаты: учитывается установленная законом совокупность баз. Для нерезидента и предпринимательского использования нужен отдельный расчёт.

Почему нулевой налог не всегда освобождает от отчёта

Если квартира продана раньше минимального срока, расходы могут свести базу к нулю, но декларация обычно остаётся обязательной. Исключение для доходов в пределах установленного имущественного вычета проверяют с учётом кадастрового правила и других продаж. Сохраните документы даже при освобождении: инспекция может запросить пояснения по полученным сведениям о сделке.

Условные сценарии для резидента

Что подготовить

Нужны договоры приобретения и продажи, подтверждения оплаты, выписка ЕГРН и сведения о кадастровой стоимости. Для льготного срока — свидетельство о наследстве, документы о родстве, приватизации или иных основаниях. Отдельно проверьте другие продажи имущества за тот же год и сведения о налоговом резидентстве.

Куда обращаться

Расчёт отражают в 3-НДФЛ, которую подают в ФНС через кабинет или установленным бумажным способом. Вопрос о кадастровой стоимости решают по сведениям ЕГРН; применимый коэффициент — по действующему закону региона. Вычет при покупке другой квартиры имеет самостоятельные условия и не отменяет автоматически налог с продажи.

Полезно по теме

• Как получить выписку из ЕГРН
• Как узнать кадастровую стоимость недвижимости
• Как узнать налоговую задолженность
• Налоговый вычет при покупке квартиры: как получить

Сроки

При обязательном декларировании — до 30 апреля года после продажи; НДФЛ уплачивают до 15 июля того же следующего года с предусмотренным переносом. В октябре 2026 года сроки по облагаемой продаже 2025 года уже истекли. Документы и форму выбирайте по году дохода, а не по году обращения.

Частые ошибки

• Считать любые три года достаточным сроком.
• Игнорировать региональный кадастровый коэффициент.
• Вычитать и стоимость покупки, и миллион одновременно.
• Применять зарплатные пять ставок к продаже имущества.

Пример текста / заявления

Прошу пояснить расчёт дохода от продажи квартиры за [год]: какую кадастровую стоимость и региональный коэффициент использовали. В подтверждение расходов на приобретение прилагаю договор от [дата] и документы об оплате на [сумма].

Если отказали

При непринятии расходов проверьте, подтверждены ли они именно продавцом и именно по этому объекту. При споре о сроке владения направьте документы о начале права и применимой норме. Если уже вынесено решение, действуйте по процедуре обжалования и не ограничивайтесь повторной загрузкой договора.

Источники и примечания

• Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества — ФНС России (проверен 2026-10-15)
• Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) — ФНС России (проверен 2026-10-15)
• Статья 220. Имущественные налоговые вычеты — ФНС России (проверен 2026-10-15)
• Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения — ФНС России (проверен 2026-10-15)
• Статья 224. Налоговые ставки — ФНС России (проверен 2026-10-15)
• ФНС: кадастровый минимум и региональные коэффициенты — ФНС России (проверен 2026-10-15)
• ФНС: ставки НДФЛ при продаже имущества — ФНС России (проверен 2026-10-15)