Налог на сдачу квартиры: как выбрать режим и отчитаться

Что сделать

1. Проверьте правовой статус помещения и участников договора.
2. Оцените годовой доход от аренды вместе с другими доходами выбранного режима.
3. Сравните НДФЛ, допустимый НПД и варианты ИП с учётом обязанностей.
4. Заключите договор, отделите плату за наём и подтверждаемые коммунальные расчёты.
5. Ведите учёт оплат, выдавайте нужные документы и соблюдайте сроки налога.

Подробно

Обычный НДФЛ физического лица

Если квартиру снимает обычное физическое лицо и собственник не применяет подходящий специальный режим, доход обычно декларирует и облагает сам собственник. С 2025 года аренда входит в основную базу с прогрессивной шкалой 13%, 15%, 18%, 20% и 22% по соответствующим порогам, с учётом иных относящихся к ней доходов. Нельзя автоматически считать весь доход по 13%. Если наниматель — организация или ИП, проверьте их обязанности налогового агента: нередко налог удерживают они.

Когда подходит самозанятость

НПД разрешён для сдачи жилых помещений при выполнении условий режима. Ставка 4% относится к оплате от физического лица, 6% — от организации или ИП. Годовой предел 2,4 млн рублей учитывает все профессиональные доходы, а не только одну квартиру. Расходы на ремонт, ипотеку, мебель и услуги посредника не уменьшают базу НПД. Нежилой офис или апартаменты с нежилым статусом нельзя объявлять жилой квартирой ради этого режима.

Что сравнить с ИП

УСН или патент могут иметь смысл при подходящем масштабе и условиях, но требуют регистрации, проверки ограничений, взносов и региональных правил. Стоимость патента и допустимые условия зависят от субъекта и параметров деятельности. Не выбирайте режим только по одной рекламной ставке: учитывайте полный год, отчётность и обязательные платежи. Снятие с НПД не прекращает автоматически регистрацию ИП.

Коммунальные платежи и обеспечительный платёж

Возмещение расходов по счётчикам, зависящих от фактического потребления нанимателя, отделяют от платы за пользование жильём и подтверждают расчётами. ФНС разъясняет, что такие суммы при соответствующих условиях не образуют профессиональный доход НПД. Фиксированная «коммуналка» и платежи, не зависящие от потребления, требуют другой оценки. Обеспечительный платёж не называйте необлагаемым навсегда: при зачёте в оплату найма меняются обстоятельства. Отразите назначение и возвратность в договоре и платёжных документах.

Как вести учёт

Фиксируйте дату, сумму, плательщика и назначение каждого поступления. Для НПД оформляйте чеки в установленный срок, в том числе при получении относящихся к доходу авансов. Для НДФЛ сохраняйте годовой расчёт и документы для декларации. Условие договора «все налоги платит наниматель» не отменяет публичную налоговую обязанность собственника или агента. Если квартира общая, отдельно проверьте, кто сдаёт жильё, кому принадлежит доход и кто вправе применять режим.

Сравнение на условной оплате 40 000 рублей

Что подготовить

Подготовьте документ о праве на жильё, сведения о его жилом статусе, проект договора и предполагаемые суммы за год. Уточните, кто наниматель и плательщик. Раздельно предусмотрите наём, расчёты по счётчикам и обеспечительный платёж; сохраняйте показания и квитанции, если используете разделение.

Куда обращаться

НДФЛ декларируют в ФНС, когда эта обязанность лежит на собственнике. НПД регистрируют и ведут через официальный «Мой налог». За сравнением патента и УСН обращаются к официальным сервисам ФНС с выбранным регионом. Подтверждение налогового режима не заменяет проверку самого договора найма.

Полезно по теме

• ФНС России: что это и чем занимается
• Как получить справку об отсутствии задолженности по налогам

Сроки

По самостоятельно декларируемому НДФЛ общий срок 3-НДФЛ — 30 апреля следующего года, уплата — 15 июля с установленным переносом. НПД обычно уплачивают до 28-го следующего месяца по уведомлению. Для чеков действуют отдельные сроки по форме расчёта; ежегодной 3-НДФЛ только по доходам, надлежащим образом облагаемым НПД, не требуется.

Частые ошибки

• Применять НПД к нежилым апартаментам.
• Считать лимит 2,4 млн отдельно по каждой квартире.
• Уменьшать доход НПД на ремонт и ипотечные платежи.
• Не проверять обязанности организации-нанимателя как налогового агента.

Пример текста / заявления

В учёте за [месяц]: плата за наём жилой квартиры [сумма], возмещение по индивидуальным счётчикам [сумма, расчёт приложен], обеспечительный платёж [условия договора]. Налоговый режим [режим], плательщик [статус]. Каждая сумма отражается согласно её реальному назначению.

Если отказали

Если ФНС не согласна с режимом или составом дохода, запросите конкретное основание. Подтвердите жилой статус, договор и фактические платежи. Ошибку в чеке исправьте по правилам НПД; спор по доначислению решайте по налоговой процедуре. Задним числом переименовывать арендную плату в подарок нельзя.

Источники и примечания

• ФНС: налоги при сдаче квартиры в аренду — ФНС России (проверен 2026-10-15)
• Статья 4. Налогоплательщики налога на профессиональный доход — Текст нормативного акта: КонсультантПлюс (проверен 2026-10-15)
• Статья 6. Объект налогообложения — Текст нормативного акта: КонсультантПлюс (проверен 2026-10-15)
• Статья 10. Налоговые ставки — Текст нормативного акта: КонсультантПлюс (проверен 2026-10-15)
• ФНС: вопросы и ответы о налоге на профессиональный доход — Текст нормативного акта: База НПА (проверен 2026-10-15)
• Статья 224. Налоговые ставки — ФНС России (проверен 2026-10-15)
• Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога — ФНС России (проверен 2026-10-15)
• Статья 229. Налоговая декларация — ФНС России (проверен 2026-10-15)